19, rue Reverseleux - 01 69 92 67 00
Construire
- Agrandir - Démolir
- Rénover - Enclore
:
Mémento Pratique
POURQUOI ?
Dans l'intérêt général, le législateur a défini des normes que les
constructions doivent respecter pour le confort et la sécurité de leurs usagers. La
procédure de demande d'autorisation permet aux pouvoirs publics de vérifier la
conformité des projets avec ces normes.
Dans l'intérêt général, l'Etat, les régions, les départements et les communes,
définissent des orientations et des objectifs d'aménagement du territoire. La procédure
de demande d'autorisation permet à leurs responsables de vérifier que les projets de
construction soient conformes avec les orientations et ces objectifs qui ont force de loi.
L'intérêt général commande aussi aux pouvoirs publics de veiller à ce que les projets
de construction ne portent pas atteinte au patrimoine historique et naturel (monument et
environnement).
Enfin, toute construction entraîne des frais pour la collectivité : nécessite
d'étendre les réseaux d'eau et d'assainissement, de gaz et d'électricité, les routes,
de construire des équipements collectifs (écoles, gymnases, hôpitaux, etc.).
Chaque demande d'autorisation est le moyen pour les collectivités concernées, de la
commune jusqu'à l'Etat, en passant par le département et la région, de déclencher les
procédures de recouvrement des différentes taxes frappant le droit de construire.
DEFINITION DU
PERMIS DE CONSTRUIRE :
Le permis de construire est un
acte administratif (décision individuelle) pris par l'autorité
administrative compétente (ETAT ou COMMUNE) et par lequel des travaux
emportant occupation du sol sont autorisés ou refusés en application des
règles d'urbanisme en vigueur dans le secteur concerné (soit le POS approuvé
le 29/06/200 pour Etampes).
Il s'agit d'un acte PREALABLE à tout commencement de travaux.
Sa durée de validité est de 2 ans.
CONSTRUIRE C'EST :
Edifier une maison, un immeuble collectif, sur un terrain. Mais c'est aussi, par exemple,
créer une véranda, un garage attenant à la maison, un abri-jardin, etc.
MODIFIER LE BATI
EXISTANT C'EST :
Percer de nouvelles ouvertures, poser des lucarnes ou des châssis de toit, ravaler des
façades, repeindre des volets, rénover une toiture, etc
Le permis de
construire
DANS QUELS CAS ?
Toute construction nouvelle, même sans fondation, > à 20 m2 de plancher (épaisseur
des murs comprise).
Tous travaux d'une certaine importance sur des constructions existantes et ayant pour
effet de
- modifier leur volume (extension ou surélévation)
- modifier leur aspect extérieur
- créer un ou plusieurs niveaux supplémentaires à l'intérieur du volume existant
- changer leur destination (immeuble d'habitation en bureaux ou pièce d'habitation en
garage, et inversement, par exemple.)
La déclaration de
travaux
Des constructions, des travaux, de moindre
importance, sont exemptés de permis de construire.
Il s'agit des constructions et travaux n'ayant pas pour effet de changer la destination
d'une construction existante, ni de créer une surface de plancher nouvelle supérieure à
20 m2.
Ils entrent alors dans le régime de la déclaration de travaux:
clôture, ravalement, véranda, garage, aménagement de combles d'une surface hors oeuvre
brute < 20 m2, châssis de toit et lucarnes dans la plupart des cas,
ainsi que les piscines non couvertes.
Pour autant, la déclaration de travaux reste une demande d'autorisation. Son nom un peu
impropre laisse à penser qu'il suffirait de faire cette déclaration pour pouvoir
commencer les travaux.
Des personnes de bonne foi ont du mal à croire qu'il faille une autorisation avant de
construire même un modeste abri de jardin. C'est pourtant le cas.
La déclaration de travaux est donc bel et bien une demande d'autorisation, mais qui
nécessite un peu moins de documents que le permis de construire, et dont l'instruction
est, en principe, plus rapide.
Il faut aussi une autorisation avant de démolir, d'ouvrir un établissement recevant du
public, de stationner une caravane plus de trois mois, d'abattre des arbres, etc.
Comment faire votre demande où
RETIRER LES FORMULAIRES NECESSAIRES ?
Aux services techniques municipaux - 19, rue Reverseleux, et
plus précisément au service urbanisme situé au 1er étage (01 69 92 67 20).
COMMENT CONSTITUER VOTRE
DOSSIER ?
Si vous n'êtes pas propriétaire
Si vous n'êtes pas propriétaire de la parcelle où les travaux sont projetés, vous
devrez produire à l'appui de votre demande un accord du propriétaire ou/et de la
copropriété pour la réalisation des travaux précisément désignés. Si vous êtes en
train d'acquérir la propriété de ladite parcelle, la promesse de vente devra être
jointe à votre demande d'autorisation de construire.
Les documents indispensables
A. Permis de construire
Pour une demande de permis de construire, votre dossier devra obligatoirement comporter
1/ un plan de situation permettant de localiser la parcelle de terrain dans la ville.
2/ un plan de masse du projet, côté dans les trois dimensions (hauteur, longueur et
largeur). Ce plan comportera les renseignements relatifs :
- Au terrain (ses limites, son relief, les plantations existantes conservées ou
supprimées et celles créées, l'emprise des bâtiments existants à maintenir ou à
démolir).
- Au tracé du raccordement du terrain aux différents réseaux publics le desservant
(voirie, eau, gaz, électricité, assainissement, etc.).
- A l'implantation du projet et, éventuellement, des clôtures existantes ou projetées.
- Aux équipements internes du terrain (voies intérieures, aire de stationnement, tracé
des réseaux d'évacuation des eaux usées et pluviales, réseaux d'électricité et de
gaz, etc.).
3/ un plan des façades de la construction avant et après travaux. Ces plans doivent
comporter le dessin de la modénature du bâtiment, des percements et des toitures, etc.
4/ une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au
terrain naturel et indiquant le traitement des espaces extérieurs.
5/ deux photographies minimum situant le terrain dans le paysage proche et lointain qui
permettront d'apprécier de façon satisfaisante le contexte paysager dans lequel
s'inscrit le projet.
6/ un dessin du projet, de ses accès et abords, ainsi qu'éventuellement des plantations
prévues, permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement et son
impact visuel.
7/ une note écrite décrivant le paysage et l'environnement existants, exposant et
justifiant les caractéristiques du projet destinées à assurer son insertion dans ce
paysage.
Nota : les deux derniers documents ne sont pas exigés si tout
à la fois le terrain, est situé en zone urbaine, ne fait pas l'objet d'une protection
particulière au titre par exemple des monuments historiques, et que le projet est
exempté du recours obligatoire à un architecte.
Cadastre : pour obtenir un extrait de la
matrice cadastrale ou du plan cadastral, il faut vous adresser au service du cadastre,
situé Centre des Impôts, rue S. ALLENDE, face à la gare Saint-Martin d'Etampes.
Architecte : dans certains cas, et uniquement pour un permis de
construire, la loi fait obligation de prendre les services d'un architecte pour élaborer
votre dossier de demande d'autorisation. Pour la construction de maisons individuelles, ce
recours n'est obligatoire que dans le cas où la surface de plancher hors oeuvre nette
projetée est supérieure à 170 m2. [1 y a d'autres cas d'exemption que précise le Code
de l'Urbanisme, comme par exemple les travaux d'aménagement et d'équipement des vitrines
commerciales.
B. Déclaration de travaux
Pour constituer votre dossier de déclaration de travaux, seuls Les plans de
situation et de masse ou cadastral, ainsi qu'une représentation de l'aspect extérieur de
la construction faisant apparaître les modifications projetées, c'est-à-dire avant et
après travaux, sont indispensables.
Tant pour une demande de permis de construire que pour une simple déclaration de travaux,
si le projet :
- nécessite la coupe ou l'abattage d'arbres, ou encore un défrichement, l'autorisation
adéquate devra être jointe à la demande.
- implique la démolition préalable d'un bâtiment, la justification du dépôt de la
demande de permis de démolir devra être jointe à la demande d'autorisation de
construire.
- concerne un établissement recevant du public, les plans et documents nécessaires à la
formulation de l'avis par la commission de sécurité compétente doivent obligatoirement
être joints à la demande.
- est subordonné à l'institution sur des terrains voisins, d'une servitude de cour
commune, les contrats ou décisions attestant de la possibilité légale d'instituer cette
servitude doivent être joints à la demande.
La demande doit être accompagnée de tous les éléments nécessaires au calcul des
différentes impositions dont la délivrance de l'autorisation de construire constitue le
fait générateur.
A VOTRE SERVICE
Construire est d'abord et toujours un projet personnel, donc important
pour soi-même, et mettant en jeu des sommes qui ne le sont pas moins.
C'est aussi un projet qui aura un impact sur la collectivité.
Cela justifie que la collectivité locale accorde à un tel projet toute son attention
pour vous servir efficacement, en veillant à la protection de l'intérêt général.
C'est pourquoi les services municipaux, et tout particulièrement le service de
l'urbanisme, se tiennent à votre disposition pour vous aider à élaborer votre projet et
à constituer votre dossier, ainsi que tout au long de l'instruction jusqu'à la
délivrance du certificat de conformité.
Le certificat
d'urbanisme
Dans le cas d'un projet nécessitant une
demande de permis de construire, l'intéressé a intérêt à demander un certificat
d'urbanisme.
Délivré par le maire de la commune, ce document renseigne très exactement sur
le droit de l'urbanisme applicable au terrain ou sur le terrain concerné, et sur les contraintes
éventuelles existantes. Avant l'acquisition d'une parcelle de terrain, l'acheteur aura
tout intérêt à disposer de ce document.
Le parcours de
votre demande
LE DEPOT
Lors du dépôt de votre demande, un récépissé de dépôt vous est
délivré. Celui-ci ne préjuge en rien du caractère suffisamment complet ou pas des
documents qui composent votre dossier. C'est ce que le service urbanisme vérifie en
premier lieu. Il dispose d'un délai de 15 jours pour ce faire. S'il est incomplet, une
demande de pièces complémentaires vous est adressée. L'instruction proprement dite de
votre demande ne peut commencer qu'une fois que le dossier aura été complété. S'il est
complet, vous en êtes informé par la notification écrite du délai légal maximum dont
l'administration dispose pour vous répondre.
L'INSTRUCTION
Il est fréquent que plusieurs administrations doivent être consultées.
Il s'agit souvent du Service Départemental de l'Architecture, du Service d'Incendie et de
Secours, de la Direction Départementale des Affaires Sanitaire et Sociales, de la
Direction Départementale de l'Equipement, de la Direction Départementale de
l'Agriculture et des Forêts, tous autres concessionnaires
pouvant être intéressé par le projet.
C'est ce qui nécessite d'ajouter un mois au délai de base de l'instruction qui est de 1
mois pour la déclaration de travaux et de 2 mois pour le permis de construire.
Parallèlement à cette consultation des services extérieurs, les services municipaux
(notamment voirie, assainissement et urbanisme) vérifient la faisabilité du projet
compte-tenu des règles définies par le Code de l'Urbanisme et par le plan d'occupation
des sols de la ville.
De cette façon, quand tous les avis extérieurs sont parvenus, le maire de la commune
peut prendre la décision adéquate sans retard.
L'AUTORISATION
DE CONSTRUIRE
Elle est valable deux ans à dater de sa délivrance
et prolongeable 1an sur demande de son bénéficiaire 2 mois avant
l'expiration des 2 ans.
Pour le permis de construire uniquement: au commencement des travaux, vous devez remplir
la Déclaration d'Ouverture de Chantier à l'aide du formulaire qui vous a été remis à
la délivrance du permis de construire par le service de l'urbanisme.
Il est toujours possible de modifier votre projet, tant au cours de l'instruction qu'une
fois l'autorisation de construire délivrée, pendant toute la durée de sa validité.
Pour ce faire, si les modifications ne sont pas trop importantes, vous constituerez une
demande d'autorisation de construire modificative sur un formulaire prévu à cet effet.
Si les modifications projetées sont plus conséquentes (exemple, élévation d'un étage
supplémentaire) vous devrez déposer un nouveau dossier, annulant le précédent. Un
nouveau délai d'instruction commencera à s'écouler. Dans tous les cas, les travaux
réalisés devront être rigoureusement conformes à ceux décrits dans l'autorisation de
construire qui vous a été délivrée.
LA CONFORMITE
(uniquement pour le permis de construire)
A l'achèvement des travaux, dans un délai de 30 jours, vous devrez faire
une déclaration d'achèvement de travaux. A la suite, les services municipaux
effectueront une visite de récolement pour vérifier que les travaux réalisés sont
conformes à l'autorisation délivrée. C'est ce qui vous permettra d'obtenir un
certificat de conformité. Si dans le délai de trois mois suivant la déclaration
d'achèvement de travaux, cette visite n'a pas été effectuée, vous pouvez obtenir que
ce certificat soit réputé vous avoir été accordé tacitement à condition de mettre la
commune en demeure de vous délivrer ce certificat.
Définitions
MODENATURE : La forme et la
proportion des moulures dune corniche.
SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) : La SHOB d'une construction, c'est la
somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, y compris les combles
et les sous-sols non aménageables. Cette surface est calculée à partir du nu extérieur
des murs de façade (c'est-à-dire en incluant l'épaisseur de ces murs).
SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON) : La SHON est obtenue à partir de la
SHOB, en déduisant la surface des combles et sous-sols non aménageables, les surfaces
non closes, les surfaces de stationnement, celles des bâtiments à usage agricole, etc.
TERRAIN NATUREL : Désigne la hauteur du sol tel qu'il existe en l'état
du terrain avant les travaux projetés.
divers
RECLAMATIONS DIVERSES : (nid
de poule, éclairage public défectueux, véhicule abandonné, animaux trouvés, etc)
Adresser un courrier à M. Le Maire, appel téléphonique ou déplacement aux Services
Techniques. Dans les 2 derniers cas une fiche de réclamation est établie et remise au
service concerné).
PERMISSION DE VOIRIE : (échafaudage, benne, véhicule de chantier)
Adresser un courrier ensuite le permis de stationnement est délivré. Payant.
DEMANDE D'ENTREES CHARRETIERES : (bateau)
Adresser un courrier ensuite un technicien se rend sur place, un devis est établi.
Payant. 50 du solde à la réception.
AUTORISATION DE BRANCHEMENT D'ASSAINISSEMENT :
Adresser un courrier ensuite un technicien se rend sur place, un devis est
établi. Payant. 50 O du solde à la réception.
RATICIDES
Sachets disponibles aux Services Techniques.
CERTIFICATS DE CONFORMITE POUR FOSSES SEPTIQUES :
CARTES PASS'VILLE : délivrées aux Services Techniques.
DEMANDE D'ELAGAGE : adresser un courrier aux Espaces Verts (Services
Techniques, 19, rue Reverseleux).
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